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[地产观察] 末日论专家预测:澳洲房价会下跌百分之50

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发表于 2016-3-10 | 显示全部楼层

       

       

        亿忆网 3月10日讯 2月21日在九号电视台《60分钟》新闻杂志节目中,一位美国投资专家预测澳洲将出现房贷危机,房价会跳水,跌幅高达百分之50。节目播出后,自然引起很大的回响,有指房地产巨头Mcgrath的股价也因此大跌。

       

        末日论专家是何许人?

       

        如果作出预测的是一般的分析员,或许引起的震撼不会这么大。这位提出澳洲房市末日论的专家是Jonathan Tepper,他是研究机构Variant Perception的创办人及总编辑,Variant Perception专为避险基金和高资产客户提供总体经济研究。Tepper并非泛泛之辈,他曾获得罗德奖学金前往牛津大学进修。而这个奖学金曾获多个公众媒体誉为世界最久负盛名的奖学金项目,也享有全球本科生诺贝尔奖之称的美誉。除了学历令人另眼相看外,Tepper和另一位著名金融专家John Mauldin在2011年合著的《Endgame: 终结大债时代》,曾登上纽约时报最輰销书排行榜,其中有关澳洲的一章名为“澳洲:步入冰岛的后尘?”,可见他当时已不看好澳洲的经济。

       

        不过,最为人津津乐道的是Tepper曾经准确预测到爱尔兰和美国因为房贷危机而令房市泡沫爆破。究竟这一次Tepper的预测是否一样准确呢?

       

        过度借贷令泡沫爆破

       

        在电视节目中Tepper预测澳洲房价将如美国、爱尔兰和西班牙般,因为房屋估值过高导致房贷危机,继而出现房市大跌。他列举不少数字支持说法,包括家庭负债增加、只付利息贷款上升、房价与收入差距越来越大等。

       

        澳洲百分之40的新房贷都是只付利息贷款,亦即借贷者只需清还贷款的利息部份,而本金部份则推迟到以后再归还。这种贷款主要是为投资者而设,如果房产增值快,可能在三至五年内已足够偿付贷款的本金,而在税务上也有好处。不过,只付利息的贷款风险也较高。当出现持续的房价下跌、利率上升,或两者兼具的情况,可能导致借贷者无力支付还款。

       

        Tepper更指不少金融机构的借贷准则太过宽松,任何人申请房贷都可获审批,完全没有考虑申请人的还款能力。在《60分钟》电视节目中,记者访问了一名普通收入的24岁女子,在银行的鼓励下,竟然在昆州的一个以矿业为主的小镇Moranbah购买了十个物业,贷款总额高达6.5百万。在记者深入调查后,发现在昆州、西澳和北领地的偏远地区,银行都很容易批出贷款。但是,当业主找不到租客,而房价下跌,便无力清还房贷,部份人只有被迫申请破产。

       

        澳洲现时的房地产价值与国内生产总值(GDP)的比例是3.8倍,远较爱尔兰和日本在房市崩溃前为高,可见澳洲的泡沫即将爆破。

       

        澳洲专家指言论荒谬

       

        不过,大部份的澳洲经济师和业内专家都对言论不以为然,部份更指是危言耸听,非常荒谬。除非澳洲有严重的经济衰退,又或者利率急升,令很多人无法负担还款,房价大跌的情况不可能出现。

       

        有专家更指出,就算在澳洲经济衰退最严重的时间,也没有出现过房价下跌百分之50的情况。1990代失业率在某些地区超过百分之10,无力清还房贷的比率偏高,但房价只轻微下跌。

       

        此外,目前银行的数字显示,澳洲家庭在还款方面完全没有困难。反之,平均的还清贷款时间比原定的年期短。虽然家庭负债高,但很多都会有储蓄作缓冲之用,例如当失业时也可以有足够的资金维持生活和清还房贷。这些缓冲资金的总额等于所有贷款余额的百分之16,足够支付两年的房贷还款。

       

        贷款机构过份宽松的做法只是个别事件,因为澳洲金融监管局对银行金融机构的要求非常严格。在墨尔本和悉尼这些首都城市,相信不会有这类的情况发生。

       

        有些人更加觉得Tepper是语不惊人死不休,志在制造话题,增加自己的知名度。

       

        置业投资量力而为

       

        末日论的预测是否准确现时无人知晓,我们都是抱着看热闹的心态看两边的人激辩。但如果您真的有置业的计划,无论是自住或投资,都要小心衡量风险,量力而为。

       

        Domain中文版是Fairfax传媒集团授权出版的地产刊物,逢周五在悉尼地区免费发行。Wexpo澳房微大展是概念先进全方位连接线上线下的地产信息传播及交易平台。澳房群是投资者、中介、专家、新手共聚一堂的地方。

       

        文章来源:澳房汇

        责任编辑:Judy

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